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전세사기는 왜 생겨났을까? 깡통전세부터 빌라왕까지

부동산 특화 김상수 대표 변호사

최근 저희 사무실에 근무하는 직원 A 씨가 자신의 집에 세를 놓았는데, 전에 살던 세입자가 만기가 되어 나간다고 하여, 근처 부동산에 전세 중개를 의뢰하였습니다.집을 보러 온 분이 대뜸 하는 말이 이런 집에 전세보증금이 이 정도면 전세 사기 아니냐고 하여 황당했다고 하였습니다.

그 직원은 기존 세입자가 살던 보증금 그대로 세를 놓았는데, 전세 가격이 떨어지다 보니, 비싸다고 하면서 전세 사기범으로 몰린 것 입니다.

전세보증금을 둘러싼 사기는 2000년대부터 있었습니다.전세계약을 체결한 날 은행에 근저당권을 설정하여 전세보증금의 우선변제권을 상실시키는 경우, 임대인이 전세보증금을 제3자에게 이중으로 받고 잠적한 경우, 건물주가 신탁부동산을 신탁회사 동의 없이 전세로 내어 놓은 경우 등 다양한 형태로 있었지만, 이를 특별히 전세 사기라고 분류하지 않았던 것 같습니다.

그러나 2022. 여름부터 수도권 일대에 신축 빌라 수백채를 보유한 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하고 잠적하거나 사망하는 사건이 발생을 하였습니다. 소위 ‘빌라왕’, ‘전세왕’이 출연한 것입니다.

서울, 인천, 경기 지역에 빌라를 임대한 수많은 임차인들이 임대인으로부터 보증금을 받지 못하고, 이들의 피해가 심각해지자, 정부는 2023. 6. 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기 특별법)을 제정하여 시행하였습니다.

전세사기 특별법에 의해 전세사기 피해자로 인정이 되어도, 전세보증금을 정부에서 대신 주는 것이 아닙니다. LH 등 공공기관이 피해 주택을 매입하여 계속 거주할 수 있게 해 주는 것이 주요 내용입니다.

2025년이 된 지금은 전 국민이 전세 사기에 대하여 잘 알게 되고, 전세 사기에 대한 경각심을 가지게 되었습니다.

그런데, 전세 사기도 사기죄의 일종이므로, 사기가 성립하여야 합니다. 즉 임대차계약을 체결하고, 만기가 되어 임대인이 보증금을 내어주지 못한다고 전부 사기가 되는 것은 아닙니다. 전세 계약을 체결할 당시, 즉 전세보증금을 받을 때, 임대인이 만기가 되어도 전세보증금을 반환할 수 없다는 것을 알면서, 전세 계약을 체결하고, 보증금을 받을 때 전세 사기가 성립하는 것입니다.

그러므로, 임대차계약을 체결할 당시에는 충분히 보증금을 돌려 줄 수 있을 것으로 집주인과 세입자가 예상을 했으나, 2년 또는 4년 후 전세시세가 낮아져서 다음 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 줄 수 없는 경우가 발생한다고 하여도, 이 때는 전세 사기가 되지 않습니다.

최근 빌라왕, 건축왕 등 신조어와 함께 등장한 전세 사기는 대부분 그 유형이 깡통 전세에서 시작되었습니다.

주택의 가격에서 기존 은행에 설정된 보증금을 공제하고 나면, 그 주택에 보증금을 변제할 수 있는 가치가 없는 경우, 즉 빌라의 가격이 2억 원인데, 은행에서 1억 6천만 원의 채권 최고액으로 근저당을 설정한 경우, 주택 가격의 70%를 은행이 담보로 잡고 있으므로,그 주택의 실제 담보가치는 경매에서 낙찰되는 가격을 고려하면 제로라고 볼 수 있습니다.

이런 주택을 가리켜서 주택이 건물만 있지 실제 가치가 없는 빈 깡통과 같다고 ‘깡통 전세’라고 부르는 것 같습니다. 이런 깡통 전세에 보증금을 1억 씩 주고 입주해서 살다가 만기가 되어 또는 사는 중에 집이 경매로 넘어가게 되어 부랴부랴 보증금을 회수하려고 하니, 받을 수 있는 길이 사실상 없는 경우가 대부분입니다.

이러한 깡통 전세의 피해자들은 대부분 힘들게 모은 돈과 대출받은 돈으로 월세를 살다가 전세 1억 이상으로 이사를 간 젊은 청년과 신혼부부 등이 대부분이었습니다.

이러한 관점에서 전세사기의 특히 깡통 전세의 문제는 근본적으로 부동산 시장의 하락으로 인한 전세 가격의 하락과 임대인의 편에서 중개를 하면서 제대로 된 정보를 제공하지 않는 중개인의 그릇된 양심과 부동산 거래를 하면서 주택에 관한 정보를 제대로 확인하지 않은 세입자의 법률상 이해 부족이 결합하여 발생한 문제라고 생각이 들었습니다.

앞으로 글은 ‘전세 사기를 방지하기 위한 방법’으로 부동산 가치의 하락은 세상의 흐름이므로 이를 따라 갈 수 밖에 없으나, 중개인이 어떤 점을 고지해 주어야 하는지, 임차인은 어떤 점을 알아야 하는지 하나씩 자세히 살펴보도록 하겠습니다.